不動産投資においては、賃料収入といった不動産が定期的に生み出す利益（インカムゲイン）と、不動産の値上がり益という「買ったときより高く売れたときに」得られる利益（キャピタルゲイン）の２種類があります。現在、不動産価格が右肩上がりの時代ではないことから、キャピタルゲインを狙うのではなく、インカムゲインを中心に投資としての利回りを考えることが一般的といえます。

　また、不動産投資には、土地を貸す方法と建物を貸す方法の２つの方法があります。不動産投資家は、建物を購入して、建物を貸すことの方が一般的といえます。

　不動産投資について、株式などの他の投資と比較した場合のメリット・デメリットは次のとおりです。

１．メリット

• 収益が比較的安定している
• 銀行からの借入により少ない元手で投資できる（レバレッジが効く）
• 税金対策（特に相続税対策）となる
• 自らの資産になるので資産形成ができる。

　不動産は現物資産であり、家賃は大きく変動しない傾向にあるため、収益は比較的安定しています。企業のように倒産して価値がゼロになることもありません。不動産はこのように安定した収益が得られるので、銀行も、不動産を担保にした融資であれば、比較的簡単に融資をしてくれます。そのため、少ない元手で大きな投資ができることになり、レバレッジ効果を得られます。

　また、税金の計算において、不動産の評価価格は政策的に低く抑えられていることや、不動産の収益は将来に発生することから、このような仕組みを利用して節税することが可能です。また、不動産所得は、他の所得と損益通算できるので、損失が出たとしても、所得税と住民税が下げることができます。

　そして、借入金を返済し終われば、その不動産は投資家の資産となります。

２．デメリット

• 流動性がない（簡単に転売できない）
• 初期投資額が大きい
• 購入コスト・維持コストが高い
• 手間がかかる
• 空室となった場合に収益が得られないリスクがある
• 隠れたリスクがある場合がある。

　もっとも、不動産は金額も高いですし、物件に個性があるので、株式ほど簡単には売ることができません。また、初期投資額も高くなり、購入時には、中古物件の場合には仲介業者への仲介手数料や、登記のための登録免許税といったコストがかかります。また、保有についても固定資産税や、家屋の修繕費といったコストがかかります。また、家屋が壊れた時に修繕の手配をしたり、借家人が退去したために新たに借家人を募集する必要が生じるなど、手間がかかります。空室となった場合には家賃収入が得られなくなります。

　さらに、住人や近隣とのトラブルや欠陥建築といった隠れたリスクがある場合もあります。

　不動産投資をする場合には、これらのメリット・デメリットを考慮した上で判断する必要があります。