不動産投資する場合に最も悩ましいのは、どの物件を購入するかという点でしょう。不動産は、物件ごとの個性が強いですし、売却にコストや手間暇がかかるため、簡単に転売することはできません。そのため、どの物件を購入するかが重要になります。

　悩むポイントは、一軒家・マンション・アパート・ビル、住居・オフィス、新築・中古、築年数、首都圏・地方、都市部・郊外、駅近・駅遠、間取り、土地勘の有無、管理状態、設備などさまざまです。不動産は物件の数が多く、選択肢はほぼ無限にあるといっていいでしょう。

　その全部を検討して最も適切な物件を選ぶということになると、膨大な時間がかかり現実的ではありません。

１．足切り

　そのため、膨大な物件の中から「足切り」をして、検討すべき物件を絞る必要があります。その「足切り」の基準となるのが「投資利回り」です。

　投資利回りには、家賃収入を投資金額（不動産購入価格＋購入手数料＋諸費用など）で割った「表面利回り」と、家賃収入からコストを引いた金額で割った「実質利回り」があります。コストとしては、固定資産税、修繕費用などがあります。

　不動産の維持にはコストがかかりますから、投資判断にあたっては実質利回りで考えるべきです。業者が、不動産を売るために、高い「表面利回り」を強調することもありますが、コストを引くと、利回りが大きく減ってしまうこともあるので注意が必要です。

　不動産投資にあたっては、この実質投資利回りが何％あるかで、物件の「足切り」をします。何％に設定するかは人それぞれですが、一般に5％以上ないと安定した収益はあげることはできません。なぜなら、銀行に対して3～4％程度の金利（2022年時点）を払う必要がありますし、空室リスクや設備更新などの費用を考える必要があるからです。

　不動産投資として収益を上げるという観点からは、7％程度の実質利回りを確保できなければ、投資するに値しません。それ以下の実質利回りであれば、株や投資信託など他に投資する方がより高い収益を得られます。

　言い方を変えると、実質利回りが3％程度だと、借入金の金利を支払うと収支がトントンであり、空室が続くなど、何らかの予想外の事態が発生すると赤字になってしまいます。もっとも、収益が出なくても不動産投資に意味がある場合があります。それは、税金対策で不動産投資する場合です。

　相続税の税金の計算において、不動産の評価価格は政策的に低く抑えられていることや、不動産の収益は将来に発生することから、このような仕組みを利用して節税することが可能です。詳しくは別記事をご覧ください。

２．投資判断

　「足切り」をして、候補の物件を絞ってから、じっくりと物件を吟味します。これには自分の好みを反映させても良いでしょう。

　吟味する際のポイントは、一軒家・マンション・アパート・ビル、住居・オフィス、新築・中古、築年数、首都圏・地方、都市部・郊外、駅近・駅遠、間取り、土地勘の有無、管理状態、設備（水回り、オーロック、インターネット）などがあります。

　一般に、新築よりも中古の方が利回りが高く、マンションよりもアパートの方が利回りが高く、首都圏よりも地方の方が利回りが高い傾向にあります。これは、中古・アパート・地方の方が、物件を安い値段で購入できるため投資金額が低くなるからです。

　もっとも、中古物件は、設備が壊れるなどして、予想以上に修繕費がかかったり、地方物件は、空き室が埋まりにくいといったリスクがあります。

３．収益物件のサイト

　収益物件はどのように探せばよいのでしょうか。不動産をいくつか購入して馴染みの不動産業者ができたり、知り合いの不動産業者がいるなら、そこから情報を送ってもらうことも一つの方法ですが、そのようなことができなくても、ネットで探すことができます。

　収益物件を探せるサイトとして以下があります（50音順）。

・アットホーム　https://www.athome.co.jp/

・健美家　https://www.kenbiya.com/

・HOME’S　 https://toushi.homes.co.jp/

・Yahoo 不動産  https://realestate.yahoo.co.jp/

・楽待　https://www.rakumachi.jp/

このようなサイトの中から、自分に合った物件を探すのもよいでしょう。