REITを購入する場合、購入しようとするREITをどのように選べばよいのでしょうか。

　ポイントとしては以下の4つがあります。


1　投資対象の種類・特徴

　REITの投資対象となる不動産の種類・特徴を知ることは重要です。

　REITの投資対象としては、オフィス、商業施設、住居、ホテル、物流施設などがあり、それぞれ次のような特徴があります。

　オフィスは、企業の景気動向に左右される傾向にありますが、利回りは比較的高いといえますが、収益の変動も大きいといえます。

　商業施設は、消費動向に左右される傾向にあります。

　住居は比較的安定しているといえますが、賃料水準が安いため、利回りはそれほど高くありません。

　ホテルは、旅行者数に左右され、インバウンド観光客の動向にも影響を受けます。そのため、収益の変動も大きいといえます。

　物流施設は、テナントが長期的に借りることが多いため、収益は比較的安定しているといえます。

　これらの特徴を考慮した上で、自分の投資方針に合ったREITを購入することになります。


２．NOI利回り

　NOI（Net Operating Income）利回りとは、営業純利益の利回りのことです。NOI利回りは、リートの営業純利益を投資額で割ることで算出できます。営業純利益は、年間の賃料収入から経費を差し引き、減価償却費も加味したものです。

　NOI利回りは不動産の収益力を表すため、重要な指標です。

　過去のNOI利回りが高いREITは収益力のある不動産から構成されるREITであり、将来も期待できると一般論としては言えます。もっとも、利回りが高くても、高いリスクをとっていたり、賃料収入が減少していても不動産の売却によって一時的に分配金が増えているということもありますので、これらの周辺情報も確認して判断することが望ましいでしょう。


３．各種の指標

（１）時価総額

　REITが保有する資産を時価で評価したものが時価総額です。時価総額が大きいREITは人気のあるREITといえます。多くの投資家が投資をしているリートは値動きが安定しやすく、逆に保有する投資家が少ないリートは値動きが不安定になる傾向があります。

（２）NAV倍率

　NAV倍率とは、REITの1口当たりの価格が1口当たりの純資産額の何倍かをあらわすものであり、REITの価格が割安なのか割高なのかを判断するための指標となります。一般的に、NAV倍率が1以下であれば割安、NAV倍率が1以上であれば割高といえます。

（３）LTV

　LTVは有利子負債比率と呼ばれることもあり、総資産に対して借入金がどれくらいあるかをあらわすものです。借入金比率が高いほど、金利が上昇したときに収益の減少幅が大きくなり、リスクが高いといえます。


４．投資している不動産物件

　投資している不動産物件の種類、エリア、築年数、入居率は不動産の収益力を判断するための指標となります。築年数が新しい物件は、入居率や賃料は高いですが、NOI利回りは低くなる傾向があります。他方で、築年数が古い物件は、入居率は低いがNOI利回りは高くなる傾向があるものの、大規模修繕などの支出も想定されます。


５．格付け機関による格付け

　REITには、格付け機関による格付けがついています。格付け会社は、日本では格付投資情報センター（R&I）や日本格付研究所（JCR）などが有名です。投資法人のランクはこれらの格付け機関によって異なりますが、「AAA」「AA＋」「AA」「AA−」などのランクが付けられます。格付けの評価が高いほど、健全で収益性の高いREIT銘柄と一般的には言えますが、評価が高いから安全ということではありません。


６．スポンサー企業

　REITにはスポンサー企業というものがあります。スポンサー企業は、投資法人に対して物件を供給するなどをしています。REITはスポンサー企業の影響を大きく受けるため、ポイントの一つです。