不動産にかかる税金

不動産
税金

　不動産を保有すると、どのような税金がかかるのでしょうか。不動産を保有すると様々な税金がかかってきます。不動産に関する税金は、①不動産を取得した時の税金、②不動産を保有している時の税金、③不動産を売却した時の税金、④不動産を賃貸している時の税金に分けられます。

　不動産にかかる所得は「不動産所得」に分類され、個人の場合には、他の所得と損益通算できます。不動産を購入した年は、仲介手数料や登記費用などの費用ががかかり、不動産所得は、赤字になるケースがほとんどですが、不動産投資による赤字を他の所得と損益通算することで、損失分の所得税と住民税を減らすことができます。

１．不動産を取得した時の税金

　不動産を取得した場合にかかる税金として、①不動産取得税、②登録免許税、③消費税、④印紙税があります。

（１）不動産取得税

　不動産を取得した場合には、相続や合併を除き、不動産の取得者（買主）は不動産取得税を納税する必要があります。

　税額は、住宅の場合には、不動産の固定資産評価額の3％です（2024年3月31日までの特則）。非住宅の場合には税率は4％となります。

　但し、特例があり、一定の不動産については税金が軽減されます。

・住居用建物

　新築の場合には、床面積50㎡（1戸建て以外の賃貸住宅は40㎡）～240㎡（賃貸住宅を含む）であれば、不動産取得税は以下で計算されます。

　不動産取得税＝（課税標準（固定資産税評価額）－1200万円）×3％

　中古の場合には、床面積50㎡～240㎡であれば、不動産取得税は以下で計算されます。

　不動産取得税＝（課税標準（固定資産税評価額）－控除額）×3％

　控除額は新築した時期によって異なります。

・宅地

　宅地の不動産取得税は以下で計算されます。

　不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×1/2×3％

　さらに、一定の要件を満たした住宅用地不動産取得税は以下で計算されます。

　不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×1/2×3％－控除額

　控除額は、4万5000円と、1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（上限200㎡)×3％のいずれか高い金額となります。

（２）登録免許税

　不動産を取得する場合、新築の場合には建物について所有権保存登記、それ以外については所有権移転登記が必要となり、銀行から借入れをする場合には、抵当権設定登記が必要となります。

　税額の計算は、どのような登記をするかによって異なってきます。

（３）消費税

　建物の譲渡には消費税が課税されます。これに対して、土地の譲渡については消費税は課されません。

（４）印紙税

　不動産売買契約書、借入のための消費貸借契約書・抵当権設定契約書を書面で作成する場合には、印紙税が必要となります。税額は、取引の金額によって異なります。

２．不動産を保有している時の税金

　不動産を保有している場合にかかる税金として、固定資産税と都市計画税があります。

（１）固定資産税

　固定資産税は、原則として、課税標準（固定資産税評価額）×1.4％であり、税率は市町村によって異なります。固定資産税は毎年かかります。

　もっとも、住宅用地と新築住宅については特例があり、①住宅用地については200㎡以下の部分については課税標準が1/6となり、200㎡超の部分は課税標準が1/3となります。

　また、②新築住宅については、一定の条件を満たす場合、耐火構造の中高層住宅の場合には5年間、それ以外については3年間、120㎡までの部分について税額が1/2となります。

　さらに、タワーマンション（高さ60メートルを超えるマンション）の固定資産税については、各区分所有者の専有部分の床面積に対して一定の補正率をかけて計算されます。

（２）都市計画税

　都市計画税は、課税標準（固定資産税評価額）×税率（上限0.3％）であり、税率は市町村によって異なります。固定資産税は毎年かかります。

　なお、住宅用地については、200㎡以下の部分については課税標準が1/3となり、200㎡超の部分は課税標準が2/3となります。

３．不動産を売却した時の税金

　不動産を売却（譲渡）して利益を得た場合には、譲渡所得として所得税がかかります。この所得税は分離課税です。

　譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を引いたものとなります。税率は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得として39.63％(所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％)となり、所有期間が5年超のもの長期譲渡所得として20.315％(所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％)となります。

　もっとも、居住用財産については特例があり、譲渡益が生じた場合には、①居住用財産の3000万円の特別控除、②居住用財産の軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換えの特例があります。他方、譲渡損が生じた場合には、①買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、②特定居住用財産の渡損失の損益通算・繰越控除の特例があります。